La pandemia che ormai da 10 mesi sta attanagliando il Paese ha portato all’attenzione di noi giuristi delle problematiche nuove ed inesplorate, così come lo è quella oggetto del post di oggi.

Il tema potrebbe essere semplificato come segue: il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale assoggettata a limitazioni per disposizioni governative (chiusura totale o riduzione di orario) è tenuto al pagamento del canone? Ed in che misura, se non in quella concordata?

A tal proposito giova far riferimento ad un incarico recentemente ricevuto dal nostro Studio.
Locazione di immobile adibito a bar, sito in Milano.
Milano si trova in “zona rossa”, quindi dal 4/11 chiusura totale del bar della nostra cliente.
Prima osservazione: dal punto di vista normativo, non esiste una disposizione di legge che espressamente prevede la possibilità di ridurre il canone, nel caso in cui la proprietà non accetti la riduzione concordata.
Vero è, però, che la tematica è assolutamente nuova e che la giurisprudenza di alcuni tribunali di merito, avvalorata da una relazione della Cassazione, ha individuato nella “buona fede” che deve guidare l’esecuzione del contratto l’istituto giuridico che viene in aiuto al conduttore che, in difficoltà per la pandemia, non trovi la solidarietà del locatore.
Le decisioni dei tribunali citati hanno infatti previsto un obbligo per le parti di rinegoziazione del canone.
Se la proprietà non dovesse adeguarsi o lo dovesse fare solo formalmente, per poi non assecondare l’obbligo di condurre il contratto ad equità, vi supplirà la pronuncia del giudice, che si sostituirà alla volontà delle parti che non hanno trovato un accordo.
Un principio assai innovativo, perché fin dal primo anno di università allo studente di giurisprudenza viene insegnato che il contratto si basa sull’accordo tra le parti.
La volontà delle parti non può essere sostituita da quella di un soggetto terzo, fosse anche il Giudice.

Venendo quindi al nostro caso, di seguito esponiamo come è stato affrontato:
1. invio di pec alla proprietà con invito alla rinegoziazione del canone,
2. Non avendo ricevuto riscontro, abbiamo effettuato lo studio, con il professionista contabile della cliente, della situazione economica del conduttore, al fine di individuare la percentuale del canone da versare in modo da ricondurre la situazione ad equità,
3. eventualmente in un secondo tempo si valuterà se presentare un’istanza di mediazione ‘covid’ all’organismo competente. Ed infatti una recente disposizione di legge (d.l. 28/2020) prevede che nelle controversie in materia di obbligazioni contrattuali in cui rileva il rispetto delle misure di contenimento “covid” il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è obbligatorio e costituisce condizione di procedibilita’ delle domande giudiziali.
Ovviamente, passata la pandemia ed esauriti i suoi effetti, il canone dovuto tornerà ad essere quello contrattualmente previsto.