l’ordinanza della Cassazione n. 21743/2026 chiarisce un punto di particolare rilievo in materia di successione e irregolarità edilizie: la presenza di difformità o abusi edilizi non impedisce la trasmissione mortis causa del bene, ma può impedire il successivo scioglimento della comunione ereditaria mediante divisione. la ragione sta nella diversa natura dei due atti.
la successione ereditaria opera mortis causa e la normativa urbanistica prevede l’obbligo delle parti di indicare il titolo edilizio, con relativa sanzione di nullità in caso di omissione, solo per i trasferimenti inter vivos. diversamente, la divisione ereditaria è un atto tra vivi, in quanto determina lo scioglimento della comunione e l’attribuzione esclusiva dei beni ai condividenti. Essa, pertanto, è soggetta alla disciplina degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 40 l. n. 47/1985. Ne consegue che l’irregolarità edilizia non travolge l’acquisto ereditario già verificatosi, ma può costituire un ostacolo alla successiva attribuzione esclusiva del fabbricato mediante divisione.C’è però una scappatoia: la presenza nella massa da dividersi di un fabbricato con abusi, però non preclude in assoluto la divisione.
la Cassazione ammette infatti la possibilità di una divisione parziale, con esclusione del manufatto irregolare e scioglimento della comunione sugli altri beni dell’asse. la pronuncia è quindi importante perché evita di confondere due piani distinti: il bene può essere validamente acquistato dagli eredi per successione, ma la sua successiva circolazione o assegnazione esclusiva attraverso un atto tra vivi è preclusa dalla mancanza della regolarità edilizia richiesta dalla legge