Nel nostro post del 19/11 avevamo esaminato il caso affrontato dal nostro Studio relativo alla locazione di un immobile adibito a bar-tavola fredda sito in Milano.
Avevamo esposto come era stata gestita la pratica, e la soluzione conseguita con la rinegoziazione del canone.
Ma il diritto, si sa, è materia vivente e pertanto è buona cosa che l’operatore del diritto si confronti sempre con l’evoluzione delle decisioni e con i diversi orientamenti.
La assoluta novità legata alla pandemia ha infatti posto tematiche del tutto nuove ed inesplorate e la legislazione vigente si è rivelata del tutto carente sul punto.
Per esporre detta compiuta analisi ci agevola la ricerca pubblicata su Il Sole 24 Ore di oggi.
Il susseguirsi di aperture/chiusure/limitazioni di orario ha di fatto stravolto quello che era l’equilibrio contrattuale che nel contratto di locazione vede contrapposte due obbligazioni: quella del proprietario di concedere l’uso del bene, e quella del conduttore di corrispondere un canone per l’uso concesso.
Ma cosa succede quando per eventi imprevedibili e non dipendenti dalla volontà delle parti (come, ad esempio, le misure restrittive Covid) il conduttore si trova impossibitato ad utilizzare il bene?
In molti casi si è riscontrato che le parti hanno ragionevolmente raggiunto un accordo con la rinegoziazione del canone.
In tali casi il problema non si pone perché si tratta di una modifica temporanea e concordata del contratto.
Ma cosa succede se le parti non vogliono negoziare?
La posizione della proprietà in tali casi può essere semplificata con il concetto di “rischio di impresa”: il conduttore-imprenditore deve farsi carico dei rischi connessi alla sua attività, per cui “se non puoi lavorare è un problema tuo,” quale sia la causa dell’impedimento.
Il conduttore invece replica che non può fruire del bene e cosi non può metterlo a reddito: “perché dovrebbe pagare”?
Tre sono gli orientamenti emersi.
1. favorevole al conduttore: riduzione del canone secondo percentuali diverse dipendenti dal grado della limitazione alla fruibilità del bene. Limitazione massima, ma non totale (100%), in caso di chiusura imposta. Riduzioni decrescenti in base al peso delle limitazioni (riduzioni orario, limitazioni i modalità servizio, es asporto o delivery, ecc).
2. favorevole alla proprietà: il quadro della normativa del nostro ordinamento (codice civile) non consente al giudice di modificare la volontà delle parti risultante dal contratto. Gli accordi rimangono quelli stabiliti ed il conduttore deve pagare il canone concordato.
3. ancora favorevole alla proprietà: i provvedimenti governativi deliberati per fronteggiare l’emergenza covid sono illegittimi, stante la riserva di legge in materia di compressione dei diritti fondamentali costituzionalmente tutelati.
Un atto amministrativo (DPCM) non può comprimere la libertà di movimento e di libera impresa. Non si potrebbe quindi introdurre una modifica delle regole contrattuali sul presupposto di un danno, subito dagli esercenti-conduttori, da attività provvedimentale illegittima.