Condominio e posa cappotto termico. È sufficiente la delibera a maggioranza o serve l’approvazione assembleare all’unanimità degli aventi diritto?
L’argomento e’ di attualità, visto il boom delle opere di efficientamento energetico legato al superbonus 110%.
Ma due decisioni, quelle che oggi commentiamo, vanno in direzioni opposte.
Secondo il Tribunale di Roma (sentenza 16/12/2020 n. 17797) e’ vero che il cappotto migliora l’isolamento termico dell’edificio, ma la sua posa sull’esterno della facciata riduce la superficie calpestabile del balcone e quindi limita il diritto su una parte di proprietà esclusiva.
Per questo motivo la corte capitolina ha dichiarato nulla la delibera impugnata dal condomino dissenziente: occorre l’approvazione da parte dell’unanimità dei condomini.
La posa dell’isolamento determinerebbe, infatti, una lesione del diritto di proprietà del condomino andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).
Il Tribunale di Milano, invece, va nella direzione opposta.
Stessa fattispecie ma questa volta la ragione va all’assemblea che aveva deliberato a maggioranza, non all’unanimità.
Nel caso deciso dai giudici lombardi, lo spessore del “cappotto”, comportava un restringimento del piano di calpestio dei balconi di circa 4-5 cm.
L’installazione del “cappotto” sulle facciate (e dunque su beni comuni), risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico).
Una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare quindi irrilevante.
Del resto, secondo lo stesso giudice, è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini.
Altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (Trib. Milano 13 agosto 2021).