Locazione e comodato sono contratti con effetti obbligatori e costituiscono, quindi, “diritti relativi” o “personali”, categoria che si contrappone a quella dei cd “diritti assoluti” o “reali”.
Questa la distinzione principale tra le due classi dei diritti:
a. per i diritti relativi, il titolare può pretendere il rispetto solo nei confronti del proprio debitore,
b. per i diritti assoluti, come la proprietà o i diritti reali, il titolare può far valere la sua pretesa nei confronti di chiunque.
Questa regola generale trova una deroga eccezionale nei diritti personali di godimento.
Se un bene è stato concesso in comodato o in locazione, rimane liberamente cedibile e quindi può essere venduto.
Ma quale sarà la sorte dei contratti in caso di vendita?
Recita l’art. 1599 cc che il titolare di un contratto di locazione, ovvero il conduttore, può far valere il suo diritto anche nei confronti del nuovo proprietario del bene al quale sia stato trasferito.
In termini tecnici si afferma che il contratto di locazione è opponibile all’acquirente di un bene se ha data certa anteriore all’alienazione.
La norma tutela ad esempio l’inquilino di una locazione abitativa consentendogli di far valere il suo contratto anche nei confronti di un soggetto diverso da colui che si è obbligato nei suoi confronti.
Diversa è invece la regola per il contratto di comodato, anche nel caso in cui sia prevista una durata.
In tal caso il diritto del titolare di fruire del bene, in quanto diritto relativo, non potrebbe essere opposto al nuovo proprietario, non valendo la deroga eccezionale prevista dall’art. 1599 cc per la locazione.