È evidente che chi acquista un immobile nuovo, subentrando al costruttore, si aspetta che il bene di cui è divenuto proprietario sia esente da difettosità.
Purtroppo non sempre è cosi: l’edilizia è un’attività complessa che dipende da molti fattori ed a volte le maestranze disponibili non sono all’altezza.
Risultato: frequenti sono i contenziosi per difettosità degli immobili, anche di quelli recenti.
In tali casi la legge fornisce importanti strumenti al compratore, che per i vizi più gravi potrà fruire anche della garanzia decennale.
Ma quali le tutele nel caso in cui l’immobile sia non recente, o addirittura vecchio?
Spettano comunque le garanzie previste dal codice civile?
Bene, anche se il codice civile non prevede distinzioni tra acquirente di immobile recente o nuovo, ed acquirente di immobile vecchio od usato, la logica ci porta a concludere che le garanzie non possono essere le medesime.
Non per niente il prezzo degli immobili usati è inferiore rispetto al nuovo.
Bene, a fare chiarezza ci aiuta la decisione della Cassazione n. 17058 del 16/6/2021.
Secondo la Corte “in caso di vendita di un bene di costruzione risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà od alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate non integrano un vizio rilevante” per la legge.
Pertanto la garanzia per vizi è esclusa non solo quando il vizio era conosciuto, ma anche tutte le volte in cui il vizio era semplicemente conoscibile dal compratore.
Conoscibile utilizzando la diligenza: e’ onere del compratore verificare le qualità e condizioni del bene che compra e detto onere di diligenza va parametrato al caso concreto.
In altre parole, è bene che gli acquirenti di immobili non recenti prima di procedere all’acquisto facciano verificare, meglio se con l’ausilio di un tecnico, in quali condizioni si trova l’immobile.
Più l’immobile è risalente nel tempo, maggiore la probabilità di problematiche e più attenta dovrà essere la verifica preliminare all’acquisto.
Ove risultassero problematiche, infatti, ben difficilmente l’acquirente potrà rivalersi nei confronti del venditore.