Stando a quanto riporta la stampa, il mercato della locazione di alloggi abitativi nelle città d’arte e comunque nei capoluoghi sta vivendo una crisi senza precedenti per mancanza di offerta: chi ha la fortuna di essere proprietario di un appartamento preferisce metterlo a reddito sul mercato delle locazioni a breve termine, molto più remunerativo rispetto al tradizionale contratto della durata di 4 + 4 anni.
Alcune amministrazioni, ricordiamo ad esempio quella di Firenze, stanno correndo ai ripari mettendo regole e paletti di vario genere per evitare che le città si spopolino per mancanza di residenti.
Un deciso punto a favore dei “proibizionisti” parrebbe giungere dalla recente ordinanza della Cassazione del 4/2/2025 n. 2770: il regolamento dello stabile può vietare di adibire un alloggio a B&B.
Ma è proprio così? E per le locazioni brevi vale lo stesso principio?
Vediamo i principi dettati dalla decisione.
Un regolamento condominiale, se di origine contrattuale e se trascritto in conservatoria, laddove precisa che è vietata l’attività di “casa di alloggio”, impedisce la destinazione dell’unità abitativa come B&B.
Ciò in quanto detta attività è in tutto e per tutto sovrapponibile e simile a quella alberghiera e quindi modifica di fatto la destinazione d’uso come civile abitazione degli appartamenti siti in Condominio.
In sostanza si ritiene che il gestore di B&B offra un servizio di tipo alberghiero, uscendo dai canoni del contratto di locazione ad uso abitativo.
Diverso a nostro avviso il caso delle locazioni di breve durata anche se, stando alla ratio della decisione oggi in commento, la presenza nel regolamento di clausola che introduca un “divieto di adibire le unità ad uso diverso da quello abitativo o come ufficio” potrebbe travolgere anche le locazioni brevi.
Di diverso avviso però precedenti pronunce della Cassazione (Cass. 24707/2014 e 22711/2017) secondo le quali le attività di affittacamere ed anche quella di B&B non modificano la destinazione d’uso a civile abitazione e quindi sarebbero consentite anche in presenza di regolamenti contrattuali che prevedano clausole del tenore di quella riportata al paragrafo precedente.